{"id":4546,"date":"2019-06-07T14:42:36","date_gmt":"2019-06-07T13:42:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ecrowdinvest.com\/blog\/?p=4546"},"modified":"2021-05-02T12:18:26","modified_gmt":"2021-05-02T10:18:26","slug":"construir-mas-de-800-viviendas-para-los-mas-desfavorecidos-en-brasil-con-220-000-e","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fotovoltaica.ecrowdinvest.com\/blog\/construir-mas-de-800-viviendas-para-los-mas-desfavorecidos-en-brasil-con-220-000-e\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo construir m\u00e1s de 800 viviendas para los m\u00e1s desfavorecidos en Brasil con 220.000\u20ac?"},"content":{"rendered":"\n
\"Oak<\/figure>\n\n\n\n

Oak International Finance (Oak IF) recaud\u00f3 con \u00e9xito a trav\u00e9s de Ecrowd! 110.000\u20ac para la promoci\u00f3n de viviendas sociales en Brasil y ahora est\u00e1n presentando en la plataforma el segundo tramo de 110.000\u20ac<\/a>. Oak IF utilizar\u00e1 los fondos para construir aproximadamente unas 800 viviendas para los m\u00e1s desfavorecidos en Brasil. Las casas se construir\u00e1n acogidas al programa gubernamental \u00abMinha casa, minha vida\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

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Nos hemos reunido con Rob Meyer<\/strong>, que es el director de estrateg\u00eda de Oak IF. \u00c9l nos explicar\u00e1 m\u00e1s sobre el programa y c\u00f3mo planean alcanzar este ambicioso objetivo.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

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Empecemos, \u00bfc\u00f3mo fuiste a parar a Espa\u00f1a?<\/h4>\n\n\n\n

Estaba buscando oportunidades de inversi\u00f3n en el mercado inmobiliario espa\u00f1ol en 2001, y la agencia que me vendi\u00f3 mis propiedades tambi\u00e9n me ofreci\u00f3 empleo. As\u00ed, en 12 meses ya hab\u00eda creado mi propia agencia de venta de propiedades a expatriados del Reino Unido.<\/p>\n\n\n

\u00bfC\u00f3mo conociste a George y c\u00f3mo empezaste la colaboraci\u00f3n en Brasil? \u00bfC\u00f3mo es que un \u00abbrit\u00e1nico espa\u00f1ol\u00bb y un \u00abpolaco brit\u00e1nico\u00bb est\u00e1n ahora construyendo vivienda social en Brasil?<\/h4>\n

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Nos conocimos a trav\u00e9s de un amigo com\u00fan cuando intentaba recaudar fondos para algunos desarrollos inmobiliarios en Espa\u00f1a. Despu\u00e9s del par\u00f3n del mercado inmobiliario en 2008 – 2009, empezamos a buscar nuevas oportunidades. En 2011, me reun\u00ed con Julio Andr\u00e9s Iglesias, ahora nuestro Gerente General en Brasil. Julio es un nativo de Brasil, pero tiene familia en Alicante y estaba en Espa\u00f1a buscando captar inversores para expandir su propia empresa de construcci\u00f3n que trabaja para el programa \u00abMinha casa, minha vida\u00bb de Brasil.<\/p>\n\n\n\n

En 2011, mientras visitaba Brasil para conocer mejor el programa \u00abMinha casa, minha vida\u00bb, me cautiv\u00f3 su enorme potencial. Y cuando volv\u00ed quise convencer a George que ten\u00edamos que recaudar fondos para ese programa. Me tom\u00f3 algo de tiempo, pero convenc\u00ed a George de que viajara a Brasil y viera \u00e9l mismo el potencial del programa, as\u00ed que acordamos trabajar juntos de nuevo. Quedamos que inicialmente invertir\u00edamos nuestros propios recursos para hacer una primera prueba del mercado. Una vez comprobamos el funcionamiento, hemos ido invitando a amigos y familiares a invertir en el programa, y lo han hecho con \u00e9xito. Ahora somos un promotor consolidado, con un historial verificable y estamos buscando m\u00e1s fondos para poder hacer crecer la empresa.<\/p>\n\n\n

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\u00bfDesde cu\u00e1ndo est\u00e1s construyendo all\u00ed? \u00bfCu\u00e1ntas casas hab\u00e9is construido hasta ahora?<\/h4>\n\n\n

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Empezamos con solo un par de casas en 2013, para probar el proyecto, y hemos crecido constantemente desde entonces. The Oak IF Group ya ha construido m\u00e1s de 300 casas con nuestros propios recursos, y otras 200 casas m\u00e1s actuando como constructores para otros promotores.<\/p>\n\n\n

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\u00bfNo hay compa\u00f1\u00edas locales construyendo all\u00ed? \u00bfQu\u00e9 ventaja competitiva ten\u00e9is para poder construir en Brasil, en comparaci\u00f3n con las empresas locales?<\/h4>\n\n\n

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S\u00ed. Hay numerosas empresas locales que est\u00e1n construyendo viviendas para el programa \u00abMinha casa, minha vida\u00bb. Somos un promotor ya establecido y competimos en igualdad de condiciones con los promotores locales. Ser\u00eda falso decir que tenemos una ventaja competitiva, pero la demanda de vivienda social es mucho m\u00e1s alta que la oferta. As\u00ed que hay mercado para todos.<\/p>\n\n\n

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\u00bfConstruyes en todo Brasil, o solo en Natal?<\/h4>\n\n\n

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Por el momento, solo construimos en Natal.<\/p>\n\n\n

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\u00bfPor qu\u00e9 solo en Natal?<\/h4>\n\n\n

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En esta etapa de nuestro desarrollo como empresa, existe una demanda m\u00e1s que suficiente en Natal para cubrir nuestra capacidad de construcci\u00f3n. Natal es una ciudad en r\u00e1pida expansi\u00f3n, y con la reciente apertura de su nuevo aeropuerto internacional, las nuevas empresas, la inversi\u00f3n gubernamental en turismo y la inversi\u00f3n china en la industria, creemos que esta tendencia continuar\u00e1. Tambi\u00e9n hemos creado una buena red de colaboraciones con instituciones como la Oficina de Registro de la Propiedad Local, el Departamento de Planificaci\u00f3n y los proveedores de Servicios P\u00fablicos, que son componentes estrat\u00e9gicos para nuestra actividad. Debido a esto, hemos optado hasta ahora por concentrar nuestros esfuerzos en nuestra \u00e1rea establecida. Pero, a medida que crezcamos, buscaremos expandirnos a otras \u00e1reas geogr\u00e1ficas.<\/p>\n\n\n

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Natal, RN<\/figcaption><\/figure><\/div>\n\n\n

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En total se van a recaudar 220.000 \u20ac en los dos pr\u00e9stamos colectivos garantizados por la planta solar en Espa\u00f1a. Usted afirma que puede construir m\u00e1s de 800 viviendas con ese importe. \u00bfPuede explicar c\u00f3mo es posible?<\/h4>\n\n\n

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S\u00ed. Con los fondos iniciales de 220.000 euros y un coste aproximado por vivienda de 18.000 euros, podemos construir unas 11 casas, pero hay un margen de beneficio de aproximadamente un 30%. Hay que distinguir que los inversores que participan en los dos pr\u00e9stamos de Ecrowd a Segorsolar reciben sus rendimientos a trav\u00e9s de los ingresos generados por la planta de Segorsolar en Espa\u00f1a, de forma que el beneficio de la construcci\u00f3n en Brasil se puede reinvertir all\u00ed de nuevo. Cada fase de construcci\u00f3n en Brasil requiere aproximadamente de 8 meses hasta su venta, de modo que durante los 8 a\u00f1os del primer pr\u00e9stamo con los inversores de Ecrowd, podremos reinvertir los fondos en construir 12 fases.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
fase<\/th>\nN\u00ba de casas<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
1<\/td>\n11<\/td>\n<\/tr>\n
2<\/td>\n14<\/td>\n<\/tr>\n
3<\/td>\n19<\/td>\n<\/tr>\n
4<\/td>\n24<\/td>\n<\/tr>\n
5<\/td>\n31<\/td>\n<\/tr>\n
6<\/td>\n41<\/td>\n<\/tr>\n
7<\/td>\n53<\/td>\n<\/tr>\n
8<\/td>\n69<\/td>\n<\/tr>\n
9<\/td>\n90<\/td>\n<\/tr>\n
10<\/td>\n117<\/td>\n<\/tr>\n
11<\/td>\n152<\/td>\n<\/tr>\n
12<\/td>\n197<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n
total<\/strong><\/td>\n818<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tfoot>\n<\/table>\n\n\n

Si construir cada casa cuesta solo 18.000\u20ac, \u00bfSignifica que son casas de baja calidad?<\/h4>\n\n\n

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No, no son de baja calidad. Los costes de materiales y de mano de obra son sustancialmente m\u00e1s bajos en Brasil que en Europa. Y todas las casas deben construirse seg\u00fan un est\u00e1ndar m\u00ednimo de calidades seg\u00fan lo establecido en el programa \u00abMinha casa, minha vida\u00bb. Todas las viviendas construidas se someten a dos inspecciones diferentes en su proceso de autorizaci\u00f3n: primero por parte del ingeniero del ayuntamiento y, en segundo lugar, por parte de otro ingeniero independiente designado por el banco que financia a la familia que adquiere la vivienda. Si la construcci\u00f3n no cumple con las especificaciones t\u00e9cnicas y de calidad necesarias, se denegar\u00e1 la financiaci\u00f3n. Nuestro Gerente General en Brasil, Julio, tiene la formaci\u00f3n de ingeniero civil y con un MBA. \u00c9l personalmente supervisa toda la construcci\u00f3n para asegurarse de que se cumpla con todos los est\u00e1ndares de calidad requeridos.<\/p>\n\n\n

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\u00bfCu\u00e1nto tiempo se tarda en construir una casa all\u00ed?<\/h4>\n\n\n

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La construcci\u00f3n en s\u00ed, dura solo tres meses. La gran mayor\u00eda de las propiedades se venden mucho antes de que se acabe su construcci\u00f3n, y muchas se venden incluso antes de que empiece su construcci\u00f3n. Sin embargo, se necesitan pasar varios procesos administrativos para registrar las propiedades antes de que se puedan firmar las escrituras, y eso puede llevar tanto tiempo como el propio proceso de construcci\u00f3n. Trabajamos con una estimaci\u00f3n conservadora de 8 meses por fase, desde la compra del solar hasta el cobro de la venta.<\/p>\n\n\n

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\u00bfCu\u00e1ntas personas forman vuestro equipo en Brasil?<\/h4>\n\n\n

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Tenemos a cinco personas coordinando a nuestro equipo en Brasil, que est\u00e1 formado por unos 100 operarios de la construcci\u00f3n <\/p>\n\n\n

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As\u00ed que este programa depende en gran medida del apoyo del gobierno. Y en Brasil han elegido recientemente a un nuevo presidente. \u00bfEst\u00e1 el Sr. Bolsonaro apoyando tambi\u00e9n el programa?<\/h4>\n\n\n

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No solo el Sr. Bolsanaro da su apoyo al programa \u00abMinha casa, minha vida\u00bb, sino que dice que planea mejorarlo y ampliarlo. Ya ha garantizado su mantenimiento durante su presidencia, aunque le va a cambiar el nombre por el de \u00abCasa Brazileira\u00bb. Es un movimiento pol\u00edtico t\u00edpico de alguien que quiere poner su propio sello en un proyecto para poder decir que su versi\u00f3n del programa es mayor y mejor que la versi\u00f3n anterior.<\/p>\n\n\n

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\u00bfEst\u00e1is desarrollando otros proyectos? \u00bfPor qu\u00e9 utiliz\u00e1is los fondos de los inversores de Ecrowd para este proyecto concreto?<\/h4>\n\n\n

<\/p>\n\n\n

Estamos totalmente enfocados en el programa \u00abMinha casa, minha vida\u00bb. M\u00e1s del 90% de la construcci\u00f3n residencial en Brasil est\u00e1 bajo el paraguas de ese programa, y la demanda sigue creciendo. Hay oportunidades en el mercado libre de vivienda, y los m\u00e1rgenes podr\u00edan ser m\u00e1s altos, pero la demanda es mucho menor y es un mercado saturado.<\/p>\n\n\n

<\/p>\n\n\n

Tenemos al alcance otras muchas oportunidades que nos gustar\u00eda desarrollar, dentro del programa \u00abMinha casa, minha vida\u00bb, de forma que siempre estamos buscando nuevos inversores.<\/p>\n\n\n

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Entonces, si est\u00e1is desarrollando otras promociones, para vosotros hay otras formas de captar inversiones a parte de Ecrowd! \u00bfQu\u00e9 retorno le ofrec\u00e9is a otros inversores?<\/h4>\n\n\n

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Hay personas que invierten de forma directa en nuestra empresa. La inversi\u00f3n m\u00ednima habitual es de 100.000 euros, pero tambi\u00e9n aceptamos que cuatro inversores se sindiquen para invertir 25.000 euros cada uno.<\/p>\n\n\n

<\/p>\n\n\n

A los inversores que nos aportan fondos directamente, les ofrecemos dos opciones: Si es inversi\u00f3n a 3 a\u00f1os con liquidaci\u00f3n de inter\u00e9s anual, le ofrecemos un inter\u00e9s anual del 10%. Si la liquidaci\u00f3n de intereses puede esperar hasta el final del plazo de 3 a\u00f1os, les ofrecemos un 12% anual. <\/p>\n\n\n

<\/p>\n\n\n

Por supuesto, son rendimientos de la actividad constructora en Brasil que nada tienen que ver con la planta de Segorsolar en Espa\u00f1a.<\/p>\n\n\n

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\u00bfQu\u00e9 riesgos prev\u00e9n para estos proyectos?<\/h4>\n\n\n

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A: El factor de riesgo mayor para nuestros inversores es el de cambio de moneda con Brasil. Pero eso no afecta a los que invierten a trav\u00e9s de Ecrowd!, como parte de nuestra financiaci\u00f3n colectiva, ya que sus reembolsos est\u00e1n garantizados por los ingresos generados por la planta solar en Espa\u00f1a. Para los inversores directos, nuestros flujos de efectivo muestran que tenemos un margen suficiente durante un per\u00edodo de 3 a\u00f1os para cubrir cualquier fluctuaci\u00f3n de la moneda.<\/p>\n\n\n

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B: El segundo mayor factor de riesgo es el de la situaci\u00f3n pol\u00edtica, pero como ya hemos dicho, el nuevo presidente ya ha garantizado que continuar\u00e1 apoyando el programa como m\u00ednimo durante los 4 a\u00f1os de su legislatura. Y dado que m\u00e1s del 80% de las familias cumplen con los criterios de renta para acogerse al programa, cualquier pol\u00edtico que quisiera cancelar el programa estar\u00eda cometiendo un suicidio pol\u00edtico.<\/p>\n\n\n

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C: El otro factor de riesgo que debe ser considerado es la corrupci\u00f3n. Incluso con la alta demanda de propiedades, este es un mercado muy competitivo en el que todos los promotores intentan conseguir los mejores proyectos y, a veces, tienden a intentar \u00absaltarse la cola\u00bb cuando se trata del proceso administrativo en el registro de nuevas propiedades, por poner un ejemplo. Los gobiernos anteriores ya combatieron las pr\u00e1cticas de la corrupci\u00f3n y el nuevo gobierno ha prometido introducir medidas a\u00fan m\u00e1s estrictas.<\/p>\n\n\n

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D: Otros inversores tambi\u00e9n preguntan si el aumento en los costes de los materiales durante la construcci\u00f3n puede afectar a nuestros planes. Para ello, todos nuestros contratos de construcci\u00f3n se establecen sobre una base de precio fijado, que nos protege contra tales aumentos.<\/p>\n\n\n

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\u00bfC\u00f3mo es que hab\u00e9is invertido en la instalaci\u00f3n solar en Espa\u00f1a? \u00bfPor qu\u00e9 no usaron los ingresos de los a\u00f1os anteriores para invertir en Brasil?<\/h4>\n\n\n

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En 2008, tomamos la decisi\u00f3n de invertir en energ\u00eda solar en Espa\u00f1a debido a los subsidios gubernamentales que ofrec\u00eda el RD 661\/2007. En ese momento, el programa \u00abMinha casa, minha vida\u00bb no exist\u00eda en Brasil. Como antes se mencion\u00f3, nuestra entrada en el mercado brasile\u00f1o se financi\u00f3 con fondos propios, incluidos aquellos que \u00edbamos recibiendo de la producci\u00f3n de la planta solar. As\u00ed que, de hecho, ya hab\u00edamos ido utilizado ingresos de Segorsolar para invertir en Brasil. Y ahora, con la refinanciaci\u00f3n que hemos hecho de los ingresos futuros de la planta solar, podemos disponer de fondos para desarrollar nuevas viviendas m\u00e1s r\u00e1pido en Brasil.<\/p>\n\n\n

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\u00bfC\u00f3mo hac\u00e9is llegar los fondos a Brasil? \u00bfQu\u00e9 regulaci\u00f3n hay para la circulaci\u00f3n de capitales entre los dos pa\u00edses?<\/h4>\n\n\n

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Las transferencias que entran y salen de Brasil est\u00e1n estrictamente controladas. Ninguna persona o empresa puede comerciar con Brasil sin estar registrado para ello. Para un particular, eso significa tener un CPF (equivalente a un NIE) y para las empresas, se requiere un CNPJ (equivalente a un NIF).<\/p>\n\n\n

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Por este motivo, creamos una empresa espa\u00f1ola llamada Roble Investment 2020 SL, para que act\u00fae de veh\u00edculo para hacer llegar los fondos de Europa a Brasil. Roble se ha registrado para comerciar en Brasil, tiene su CNPJ, y capta fondos de inversores seg\u00fan la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola. Para transferir fondos de Roble a la compa\u00f1\u00eda brasile\u00f1a, se formalizan contrato de pr\u00e9stamo entre las dos compa\u00f1\u00edas, que deben quedar registrados en el Banco Central de Brasil antes de la entrega de fondos. Y cualquier inversi\u00f3n que regrese a Espa\u00f1a desde Brasil, debe ser aprobada por el Banco Central de Brasil seg\u00fan los t\u00e9rminos y condiciones del contrato de pr\u00e9stamo que se haya registrado.<\/p>\n\n\n

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Y la \u00faltima pregunta: \u00bfc\u00f3mo se est\u00e1n invirtiendo los fondos del primer tramo?<\/h4>\n\n\n

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Me gustar\u00eda dar las gracias a los inversores de Ecrowd! que han invertido en nuestros proyectos garantizados por la planta solar en Espa\u00f1a. Hemos empezado a enviar los fondos a Brasil, pero debido a los tr\u00e1mites administrativos contra el blanqueo de capitales del Banco Central de Brasil, el proceso puede tardar de 2 a 4 semanas, pero muy pronto servir\u00e1n para mejorar las vidas de muchas familias.<\/p>\n\n\n

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Cuando se confirm\u00f3 el \u00e9xito del primer tramo del pr\u00e9stamo colectivo, viaj\u00e9 a Brasil para la compra parcelas en una zona de gran desarrollo de Natal, que se puede ver en la siguiente. Comenzaremos la construcci\u00f3n de las casas en esas parcelas la primera semana del pr\u00f3ximo mes de julio.<\/p>\n\n\n

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Muchas gracias.<\/p>\n\n\n